2025년, 부동산 보유세를 둘러싼 관심이 뜨겁습니다. 특히 종합부동산세(종부세)는 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 납세자에게 부과되는 세금으로, 해마다 변화하는 정책과 세율로 인해 정확한 정보 파악과 전략적인 절세 방안 마련이 필수적입니다. 이 글에서는 종부세 대상 주택 계산 방법을 명확히 알려드리고, 2025년 개정될 수 있는 정책 방향을 짚어보며, 실질적으로 적용 가능한 절세 포인트들을 심층적으로 분석해 드립니다. 다주택자, 1세대 1주택자 등 각자의 상황에 맞는 최적의 절세 전략을 세우는 데 필요한 모든 정보를 담았습니다.
부동산 시장의 흐름과 정부 정책의 변화는 종부세에도 큰 영향을 미칩니다. 최근 몇 년간 부동산 시장 안정화라는 큰 틀 아래 종부세 관련 규제가 강화되는 추세를 보였죠. 특히 다주택자에 대한 중과세율 인상이나 세율 자체의 상승 등이 주요 이슈였습니다. 앞으로도 부동산 경기 상황이나 정부의 정책 기조에 따라 종부세 관련 변동 사항이 있을 수 있으니, 관련 뉴스나 발표를 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다. 예를 들어, 최근에는 부동산 경기 침체로 인한 세수 감소 우려와 주택 시장의 연착륙을 돕기 위한 정책 조정 가능성도 조심스럽게 제기되고 있어요. 이러한 변화에 미리 대비하는 것이 현명한 납세 전략의 시작입니다.
🏠 종합부동산세(종부세)란 무엇일까요?
종합부동산세(종부세)는 보유하고 있는 부동산의 가격이 일정 기준을 초과할 경우, 그 초과분에 대해 부과되는 국세예요. 이는 부동산 투기를 억제하고 부동산 보유에 대한 조세 부담을 형평성 있게 조정하기 위한 목적을 가지고 있죠. 종부세는 매년 6월 1일 기준으로 소유하고 있는 주택, 토지, 골프회원권 등 각종 부동산에 대해 부과되며, 그 대상과 세율, 계산 방식 등이 매년 법 개정이나 정부 정책에 따라 달라질 수 있어 납세자 입장에서는 늘 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.
특히 주택에 대한 종부세는 보유한 주택의 공시가격 합산액이 각 과세 대상별 공제 금액을 초과하는 경우에 부과됩니다. 1세대 1주택자인지, 다주택자인지, 또는 조정대상지역에 있는지 여부 등에 따라 적용되는 공제 금액과 세율이 달라지죠. 이러한 복잡성 때문에 많은 분들이 종부세 계산에 어려움을 느끼고, 절세 방안을 적극적으로 모색하고 있습니다.
종부세 과세 기준은 매년 6월 1일 현재 부동산 소유자를 기준으로 합니다. 따라서 6월 1일 이후에 부동산을 매각하거나 명의를 이전했다면, 해당 연도의 종부세는 원칙적으로 종전 소유자에게 부과됩니다. 반대로 6월 1일 이후에 부동산을 취득했다면, 당해 연도에는 종부세 납부 의무가 발생하지 않아요. 또한, 종부세는 지방세인 재산세와 함께 부동산 보유에 대한 세금이지만, 종부세는 국세라는 점을 기억해두는 것이 좋습니다.
주택에 대한 종부세 계산의 핵심은 '보유 주택의 공시가격 합산액'과 '기본 공제 금액'입니다. 2023년 기준으로 1세대 1주택자는 12억 원, 다주택자는 9억 원(이하 변동 가능)이 기본 공제 금액이었어요. 즉, 보유한 주택의 공시가격 총합이 이 금액을 초과해야만 종부세 과세 대상이 됩니다. 이 기본 공제 금액 역시 정부 정책이나 부동산 시장 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 매년 연말정산 시기처럼 연초에 발표되는 관련 법령이나 발표 자료를 꼭 확인해야 합니다.
종부세율은 보유 주택 수와 공시가격 합산액에 따라 누진적으로 적용됩니다. 특히 다주택자에 대한 중과세율은 종부세 강화 정책의 핵심 중 하나였죠. 예를 들어, 3주택 이상을 소유하거나 조정대상지역 내 2주택 이상을 소유한 경우, 일반 세율보다 높은 중과세율이 적용되어 세 부담이 크게 늘어날 수 있습니다. 이처럼 종부세는 단순한 세율 적용을 넘어, 부동산 보유 현황과 지역별 규제 등을 종합적으로 고려해야 하는 복잡한 세금입니다.
세 부담 상한 제도 역시 종부세 납부자에게 중요한 요소입니다. 이는 전년도에 납부한 종부세액의 일정 비율(예: 150%, 300% 등)을 초과하여 과세되지 않도록 하는 제도입니다. 세 부담 상한율은 주택 수 및 공시가격 합산액에 따라 다르게 적용되므로, 예상치 못한 세금 폭탄을 막는 완충 역할을 한다고 볼 수 있습니다. 하지만 이 또한 절대적인 것이 아니라, 법 개정에 따라 변경될 수 있으니 유의해야 합니다.
📑 종부세 과세 대상 및 일반 세율 (2023년 기준 예시)
| 구분 | 기본 공제 금액 | 일반세율 구간 (예시) |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억 원 | 0.5% ~ 5.0% |
| 다주택자 (9억 초과) | 9억 원 | 0.5% ~ 5.0% (기본세율) |
| 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택자 (중과) | 9억 원 | 0.7% ~ 5.0% (중과세율) |
※ 상기 세율 및 공제 금액은 2023년 기준이며, 2025년 법 개정에 따라 변동될 수 있습니다. 최신 정보는 반드시 국세청 등 공식 자료를 참고해야 합니다.
나의 의견: 종부세는 부동산 시장 안정화라는 큰 정책 목표 아래 도입된 만큼, 그 구조와 변화는 정부의 부동산 정책 방향과 밀접하게 연관되어 있어요. 따라서 단순히 세금 계산에만 집중하기보다는, 정부의 부동산 관련 정책 흐름을 이해하는 것이 장기적인 관점에서 절세 전략을 수립하는 데 큰 도움이 될 수 있습니다. 앞으로도 종부세 관련 제도가 어떻게 변화할지 예의주시하는 자세가 필요합니다.
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🧮 종부세 대상 주택 계산기 사용법
종부세 대상 주택을 정확하게 계산하기 위해서는 몇 가지 단계를 거쳐야 합니다. 가장 쉽게 접근할 수 있는 방법은 국세청 홈택스나 주요 부동산 포털에서 제공하는 '종부세 계산기'를 활용하는 것이에요. 이 계산기들은 복잡한 공식을 직접 입력하지 않아도, 보유 주택의 공시가격, 주택 수, 세대 구성원 정보 등을 입력하면 예상 세액을 간편하게 산출해 줍니다. 하지만 계산기 사용 전에 기본적인 계산 원리를 이해하고 있으면, 결과를 더욱 정확하게 해석하고 활용하는 데 도움이 될 것입니다.
1단계: 보유 주택 공시가격 확인
종부세 계산의 첫걸음은 본인이 소유한 모든 주택의 '공시가격'을 확인하는 것입니다. 개별 주택의 공시가격은 매년 1월 말에서 4월 말 사이에 국토교통부 산하의 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr) 웹사이트를 통해 조회할 수 있어요. 여기서 확인한 공시가격들은 해당 연도의 종부세 계산에 적용되는 기준 가격이 됩니다. 만약 공시가격에 이의가 있다면, 정해진 기간 내에 이의신청 절차를 밟아 재산정 요구를 할 수 있습니다.
2단계: 총 공시가격 합산액 계산
확인된 모든 주택의 공시가격을 합산하여 본인의 총 부동산 공시가격 합산액을 계산합니다. 이때, 종부세 합산 배제 대상이나 감면 대상 주택이 있다면 해당 주택은 합산액에서 제외해야 합니다. 예를 들어, 법령에 따라 업무용으로 사용되는 주택, 합숙소, 직원 복지용 주택 등은 종부세 합산 대상에서 제외될 수 있습니다. 본인이 보유한 주택이 이러한 합산 배제 또는 감면 대상에 해당하는지 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
3단계: 기본 공제 금액 적용
계산된 총 공시가격 합산액에서 본인에게 적용되는 기본 공제 금액을 차감합니다. 2023년 기준으로 1세대 1주택자는 12억 원, 다주택자는 9억 원이었습니다. 예를 들어, 1세대 1주택자이고 총 공시가격 합산액이 15억 원이라면, 15억 원 - 12억 원 = 3억 원이 과세표준 계산의 기초가 되는 금액이 됩니다. 만약 합산액이 기본 공제 금액 이하이면 종부세 대상이 되지 않습니다.
4단계: 과세표준 산출
기본 공제 금액을 차감한 금액에 '공정시장가액비율'을 곱하여 최종 과세표준을 산출합니다. 공정시장가액비율은 공시가격과 실제 시장 가격 간의 괴리를 반영하기 위해 정부에서 정하는 비율로, 이 비율 역시 매년 변동될 수 있습니다. 예를 들어, 과세표준 계산 기초 금액이 3억 원이고 공정시장가액비율이 60%라면, 3억 원 × 0.60 = 1억 8천만 원이 과세표준이 됩니다.
5단계: 종부세 산출 세액 계산
산출된 과세표준에 해당 세율 구간을 적용하여 산출 세액을 계산합니다. 이때, 1세대 1주택자의 경우 장기 보유, 고령자 공제 등 다양한 세액 감면 혜택을 받을 수 있으므로, 해당 요건을 충족하는지 반드시 확인하고 적용해야 합니다. 이 공제 금액들을 적용한 후, 최종적으로 세 부담 상한율을 적용하여 납부해야 할 종부세액이 결정됩니다.
🧮 종부세 계산 간편 공식 (예시)
| 항목 | 계산 내용 |
|---|---|
| 과세표준 계산 기초 | (총 공시가격 합산액 - 기본 공제 금액) |
| 과세표준 | 과세표준 계산 기초 × 공정시장가액비율 |
| 산출 세액 | 과세표준 × 해당 세율 |
| 총 결정 세액 | 산출 세액 - 세액 감면 (1세대 1주택자 등) |
| 최종 납부 세액 | 총 결정 세액 (또는 총 결정 세액 × 세 부담 상한율) |
※ 상기 공식은 일반적인 계산 과정을 나타내며, 실제 계산 시에는 다양한 공제 및 감면 요인이 적용될 수 있습니다.
나의 의견: 종부세 계산기는 매우 유용한 도구이지만, 계산기 결과에만 전적으로 의존하는 것은 위험할 수 있어요. 본인이 보유한 주택의 정확한 공시가격, 합산 배제 대상 여부, 다양한 세액 공제 및 감면 조건 등을 스스로 파악하고 있어야만 예상치 못한 세금 문제를 예방할 수 있습니다. 공식적인 세무 상담을 병행하는 것도 좋은 방법이에요.
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💡 종부세 절세, 이것만은 꼭!
종합부동산세는 보유한 부동산 가치가 높을수록 부담이 커지기 때문에, 합법적인 테두리 안에서 절세 방안을 모색하는 것이 매우 중요해요. 전문가들은 다양한 절세 전략을 제시하고 있으며, 각자의 상황에 맞는 방법을 선택하는 것이 핵심입니다. 가장 일반적이면서도 효과적인 몇 가지 절세 포인트들을 살펴보겠습니다.
1. 1세대 1주택자 비과세 요건 활용
가장 강력한 절세 방법은 1세대 1주택자로서 종부세 비과세 요건을 충족하는 것입니다. 현재 1세대 1주택자는 공시가격 합산액 12억 원(변동 가능)까지는 종부세를 내지 않아도 됩니다. 또한, 주택을 5년 이상 장기 보유했거나, 본인이 만 60세 이상인 고령자라면 추가적인 세액 감면 혜택을 받을 수 있어요. 예를 들어, 장기 보유 공제는 보유 기간에 따라 최대 50%까지, 고령자 공제는 연령에 따라 최대 40%까지 세액을 감면받을 수 있습니다. 이 두 가지 공제를 합산하면 최대 80%까지 세액 감면이 가능하므로, 해당 요건을 충족하는지 꼼꼼히 확인해보세요.
2. 공동명의 활용
부동산을 단독 명의로 보유하는 것보다 배우자 등과 공동명의로 등기하는 것이 종부세 부담을 줄이는 데 효과적일 수 있습니다. 공동명의로 하면 각자의 지분만큼 과세표준이 낮아져, 누진세율 구간을 낮추는 효과를 볼 수 있기 때문이죠. 예를 들어 20억 원짜리 주택을 단독명의로 보유하고 있다면 종부세 대상이 될 가능성이 높지만, 부부 공동명의(각 10억 원)로 하면 기본 공제 금액(12억 원) 이내로 들어와 종부세가 나오지 않을 수도 있습니다. 다만, 공동명의로 전환 시에는 증여세가 발생할 수 있으므로, 세무 전문가와 상담하여 증여세 등 추가적인 세금 부담까지 고려한 신중한 결정이 필요합니다.
3. 주택 수 관리 및 처분 전략
다주택자라면 보유 주택 수를 줄이는 것이 가장 직접적인 절세 방안이 될 수 있습니다. 특히 공시가격이 높거나, 향후 세금 부담이 증가할 것으로 예상되는 주택을 우선적으로 매각하는 전략을 고려해볼 수 있습니다. 또한, 주택의 지역별 규제(조정대상지역 등)와 종부세 중과세율 적용 여부를 파악하여, 세금 부담이 가장 큰 주택부터 정리하는 것이 효율적입니다.
4. 합산 배제 및 감면 대상 주택 확인
앞서 언급했듯이, 일부 주택은 종부세 합산 대상에서 제외되거나 세액 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 법령에 따른 주택 건설 사업자의 주택, 미분양 주택(일정 요건 충족 시), 기숙사, 합숙소, 직원 복지용 주택 등이 합산 배제 대상이 될 수 있습니다. 또한, 상속 주택, 지자체 장기임대주택 등도 일정 요건을 충족하면 종부세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 보유하고 있는 주택 중 해당되는 것이 있는지 꼼꼼히 확인하고, 관련 서류를 갖추어 신고하면 세 부담을 줄일 수 있습니다.
5. 주택 공시가격 이의신청
보유하고 있는 주택의 공시가격이 실제 시장 가격이나 인근 주택의 공시가격과 비교했을 때 현저히 높다고 판단된다면, 이의신청 절차를 통해 재산정 요구를 할 수 있습니다. 공시가격이 낮아지면 과세표준도 낮아져 종부세 부담을 줄일 수 있기 때문에, 공시가격에 대한 타당성을 검토해보고 이의신청 대상에 해당한다면 적극적으로 활용하는 것이 좋습니다. 이의신청 기간은 별도로 정해져 있으니, 해당 내용을 미리 확인해야 합니다.
6. 신탁 활용 및 증여 검토
부동산 세무 전문가들은 장기적인 관점에서 신탁 활용이나 자녀 등에게 부동산을 미리 증여하는 방안도 절세 전략으로 제시합니다. 부동산 신탁을 활용하면 소유권 이전 없이도 재산 관리 및 처분이 가능해지며, 경우에 따라 종부세 부담을 줄이는 효과를 볼 수도 있습니다. 또한, 앞으로 부동산 가치 상승이 예상된다면, 현재 시점에 자녀에게 증여하여 향후 증여세 및 종부세 부담을 미리 분산시키는 방법도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 증여 시에는 증여세, 취득세 등 관련 세금을 면밀히 검토해야 하며, 자녀의 신용도나 재산 상태 등도 함께 고려해야 하므로 매우 신중한 접근이 필요합니다.
7. 연말정산 시 세액공제 혜택 활용
종부세는 재산세와 달리 연말정산 시 직접적인 세액공제 항목으로 포함되지는 않지만, 부동산 관련하여 연말정산 시 받을 수 있는 세액공제 혜택들을 최대한 활용하는 것이 전체적인 세금 부담을 줄이는 데 도움이 됩니다. 예를 들어, 월세 세액공제, 주택 임차차입금 원리금 상환액 소득공제 등은 주택 보유와는 별개로 주거 관련 지출에 대한 세제 혜택이므로, 해당된다면 빠짐없이 챙기는 것이 좋습니다.
📊 주요 종부세 절세 방안 비교
| 절세 방안 | 핵심 내용 | 고려사항 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 비과세/공제 | 12억 원(변동) 이하 보유, 장기보유/고령자 공제 활용 | 요건 충족 여부 확인 필수, 최저 요건 충족 시에도 감면 가능 |
| 공동명의 활용 | 각자 과세표준 분산, 세율 구간 하향 조정 | 증여세 등 추가 세금 발생 가능성, 신중한 검토 필요 |
| 주택 수 관리 | 공시가 높은 주택, 중과 대상 주택 우선 처분 | 매각 시 양도세, 취득 시점 등 고려하여 최적 시점 결정 |
| 합산 배제/감면 | 업무용, 임대주택 등 법적 요건 충족 시 적용 | 증빙 서류 필수, 법령 변경 여부 확인 필요 |
※ 모든 절세 방안은 개인의 상황에 따라 효과가 달라질 수 있으며, 관련 법규는 변경될 수 있습니다.
나의 의견: 종부세 절세는 단순히 세금을 덜 내는 것을 넘어, 자산 관리의 중요한 부분이에요. 여러 절세 방안 중에서도 1세대 1주택자로서 공제 요건을 최대한 활용하는 것이 가장 직접적이고 효과적인 방법일 수 있습니다. 다주택자라면 보유 주택의 가치와 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여, 전략적인 처분 계획을 세우는 것이 중요합니다. 공동명의 전환이나 증여 등은 세무 전문가와의 상담을 통해 신중하게 접근해야 합니다.
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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1: 종부세 대상 주택 계산은 어떻게 하나요?
A1: 본인이 소유한 모든 주택의 공시가격 합산액이 1세대 1주택자의 경우 12억 원, 다주택자의 경우 9억 원(2023년 기준, 변동 가능)을 초과하는 경우 종부세 대상이 됩니다. 정확한 계산은 국세청 홈택스나 부동산 포털의 종부세 계산기를 이용하거나, 세무 전문가의 도움을 받는 것이 가장 좋습니다.
Q2: 1세대 1주택자인데도 종부세를 내야 하나요?
A2: 1세대 1주택자의 경우, 보유 주택의 공시가격 합산액이 12억 원(2023년 기준, 변동 가능) 이하이면 종부세가 면제됩니다. 또한, 5년 이상 장기 보유하거나 만 60세 이상인 고령자의 경우, 추가적인 세액 감면 혜택을 받을 수 있으니 해당 요건을 확인해보세요.
Q3: 다주택자 종부세 중과세율이 궁금합니다.
A3: 다주택자에 대한 종부세 중과세율은 주택 수와 공시가격 합산액에 따라 달라집니다. 2023년 기준으로는 3주택 이상이거나 조정대상지역 내 2주택 이상을 보유한 경우 중과세율이 적용되었어요. 최신 세율 및 중과 기준은 매년 발표되는 관련 법령이나 국세청 자료를 참고해야 합니다.
Q4: 종부세 절세를 위해 공동명의로 하는 것이 좋은가요?
A4: 공동명의로 하면 각자의 과세표준이 낮아져 종부세 부담을 줄일 수 있습니다. 하지만 공동명의 전환 시 증여세 등 추가 세금 발생 여부를 반드시 검토해야 하며, 배우자 등 명의자와의 관계, 주택 보유 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다. 전문가와 상담하는 것을 추천해요.
Q5: 종부세 고지서를 잘못 받은 것 같습니다. 어떻게 해야 하나요?
A5: 종부세 고지서 내용에 오류가 있다고 판단될 경우, 고지서에 명시된 담당 세무서에 문의하거나, 홈택스를 통해 이의신청 절차를 밟아 재산정 요구를 할 수 있습니다. 이의신청 기간을 놓치지 않도록 주의해야 합니다.
Q6: 종부세 합산 배제 대상 주택은 어떤 것들이 있나요?
A6: 법령에 따라 업무용으로 사용되는 주택, 합숙소, 직원 복지용 주택, 주택건설사업자의 미분양 주택(일정 요건 충족 시), 지자체 장기임대주택 등은 종부세 합산 대상에서 배제되거나 세액 감면 대상이 될 수 있습니다. 본인이 보유한 주택이 해당되는지 꼼꼼히 확인하고, 필요한 서류를 갖추어 신고해야 합니다.
Q7: 공정시장가액비율은 무엇이며, 왜 중요한가요?
A7: 공정시장가액비율은 부동산 공시가격과 실제 시장 가격 간의 괴리를 반영하여 종부세 과세표준을 산출하기 위해 적용하는 비율입니다. 이 비율이 낮을수록 과세표준이 낮아져 종부세 부담이 줄어들게 됩니다. 공정시장가액비율은 매년 정부 정책에 따라 달라질 수 있으므로, 해당 연도의 비율을 확인하는 것이 중요합니다.
Q8: 종부세 납부 기한은 언제인가요?
A8: 종합부동산세 납부 기한은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 이 기간 안에 납부하지 않으면 가산세가 부과될 수 있으니 꼭 기한을 지켜주세요.
Q9: 종부세 계산 시 주택 공시가격 이의신청은 어떻게 하나요?
A9: 주택 공시가격 결정·공시에 대한 이의신청은 해당 주택이 소재한 시·군·구청이나 국세청에 할 수 있습니다. 이의신청 기간은 공시일로부터 30일 이내이며, 이의신청이 받아들여지면 공시가격이 재산정되어 종부세 산정에 반영됩니다.
Q10: 신탁을 활용한 종부세 절세 효과가 궁금합니다.
A10: 부동산 신탁을 활용하면 소유권을 신탁 회사로 이전하면서 종부세 과세 대상에서 제외되거나, 신탁 계약 방식에 따라 세 부담을 줄이는 효과를 기대할 수 있습니다. 하지만 신탁 수수료, 신탁 계약 내용의 복잡성 등을 고려해야 하므로, 반드시 부동산 세무 전문가와 상담 후 신중하게 결정해야 합니다.
나의 의견: 종부세는 복잡하고 변화가 잦은 세금이라 많은 분들이 어려움을 느낍니다. FAQ를 통해 기본적인 궁금증을 해소하는 것도 중요하지만, 개인의 자산 상황에 맞는 최적의 절세 전략을 위해서는 반드시 세무 전문가와 상담하여 정확하고 구체적인 조언을 받는 것이 현명한 방법입니다. 최신 법규와 정책 변화를 지속적으로 업데이트하는 것도 잊지 마세요.
면책 문구
본 게시물은 종합부동산세(종부세)에 대한 일반적인 정보를 제공하며, 특정 개인의 상황에 대한 법률적, 세무적 조언을 포함하지 않습니다. 제공된 정보는 작성 시점 기준이며, 관련 법규 및 제도는 변경될 수 있습니다. 따라서 투자 또는 납세 결정 전에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 게시물 내용의 오류나 누락으로 인해 발생하는 손해에 대해 작성자는 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다.
요약
본 글은 2025년 종합부동산세(종부세) 납세자를 위한 상세 가이드입니다. 종부세의 기본 개념과 과세 대상, 2025년 예상되는 정책 변화를 설명하고, 국세청 홈택스 등을 활용한 종부세 대상 주택 계산기 사용법을 단계별로 안내합니다. 더불어 1세대 1주택자 비과세 요건 활용, 공동명의 전환, 주택 수 관리, 합산 배제 및 감면 대상 확인 등 실질적인 절세 방안을 구체적인 사례와 함께 제시합니다. 마지막으로 종부세 관련 자주 묻는 질문(FAQ)을 통해 궁금증을 해소하고, 현명한 납세 전략 수립을 돕습니다.
검증절차 : 공식자료 문서 및 웹서칭
게시일 : 2025년 12월 19일 | 최종수정 : 2025년 12월 19일
광고·협찬 : 없음 | 오류신고 : davitchh@gmail.com
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